По закону общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме (ст. 36 Жилищного кодекса). Согласно решению собрания собственников помещений в МКД объекты общей собственности могут быть переданы в пользование иным лицам, но лишь , если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц. Госрегистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный надел, составляющие общее имущество в нем, осуществляется при госрегистрации права собственности на квартиру либо нежилое помещение в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 40 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О госрегистрации недвижимости"; потом – закон о регистрации недвижимости).
Но опыт говорит, что общее имущество во многих МКД или находится в собственности властей, причем право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости внесен в реестр собственности города, к примеру, или передано ими третьим лицам (подвалы, к примеру, сдаются в аренду либо продаются предпринимателям и т. д.). Согласно данным Национального центра публичного контроля в сфере ЖКХ "ЖКХ Контроль" (потом – НП "ЖКХ Контроль"), помещения, относящиеся к общему имуществу, отчуждены в среднем в 15-20% многоквартирного жилого фонда административных центров субъектов РФ.
Причем такое неправомерное отчуждение имущества имеет место как в зданиях, изначально находившихся в государственной либо муниципальной собственности, квартиры в которых потом были приватизированы, так и в новостройках, для постройки которых привлекаются средства граждан, отметили специалисты в ходе состоявшегося день назад в Общественной палате РФ круглого стола. Не смотря на то, что законом прямо установлено, что у участника долевой собственности в один момент с правом собственности на объект долевого строительства появляется часть в праве собственности на общее имущество в МКД, которая не может быть отчуждена либо передана раздельно от права собственности на объект долевого строительства (ч. 5 ст. 16 закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Необходимость исправления ситуации подтверждена Правительством РФ – разработка мер по восстановлению законных прав собственников на общее имущество в МКД, в частности по ранее совершенным сделкам, особенно в случае незаконного отчуждения такого имущества властями, включена в качестве одной из задач в Стратегию развития ЖКХ в РФ на период до 2020 года.
Вправе ли любой хозяин помещения в МКД подать заявление о проведении кадастрового учета земельного надела под домом, определите из материала "Земельные наделы, на которых расположены многоквартирные дома" Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на трое суток безвозмездно!
Получить доступ Помимо этого, о невозможности принадлежности общего имущества в МКД третьим лицам, не являющимся собственниками помещений в этом доме, говорится в ряде судебных решений. Так, суд отмечал, что нежилые помещения, имеющие показатели общего имущества, которые на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме не были найдены как независимый объект недвижимости для применения в целях, не связанных с обслуживанием более чем одной квартиры, даже в случае оформления властями права собственности на них и передачи в пользование третьим лицам, подлежат возврату в общедомовое имущество (распоряжение Арбитражного суда Столичного округа от 3 октября 2016 г. № А40-142132/2015).Получите полный
доступ на трое суток безвозмездно!
Высшие суды показывали, что даже в случае если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с 1 января 2017 года реестр включен в Единый госреестр недвижимости), это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое появляется у них в силу закона вне зависимости от регистрации в ЕГРП (Распоряжение Президиума ВАС РФ от 26 марта 2013 г. № 14828/12, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 февраля 2015 № 91-КГ14-5).
Однако, как отметили в ходе мероприятия представители ТСЖ, не все поданные жильцами МКД к органам власти либо третьим лицам иски о прекращении права собственности на общее имущество удовлетворяются судами. К тому же рассмотрение соответствующих дел занимает достаточно продолжительное время. Исходя из этого специалисты уверены в том, что нужно создать алгоритм возвращения общедомового имущества законным обладателям во внесудебном порядке.
В некоторых регионах такая практика уже реализуется – благодаря деятельности рабочих групп либо рабочих групп по защите прав собственников помещений в МКД в отношении общего имущества (Сейчас созданы в 40 регионах страны), поведал начальник созданной НП "ЖКХ Контроль" межрегиональной комиссии по контролю обеспечения имущественных прав собственников помещений МКД в муниципальных образованиях и субъектах РФ Андрей Пинчуков. Так, рабочая группа либо коммисия выявляет (в частности по обращениям граждан) в составе государственной либо муниципальной собственности помещения, владеющие показателями общего имущества МКД, и направляет в администрацию муниципалитета решение о признании отсутствующим права собственности муниципального образования на соответствующий объект. Администрация, со своей стороны, выносит распоряжение об исключении из реестра ошибочной записи о регистрации права (к примеру, распоряжение Комитета имущественных отношений Петербурга от 11 февраля 2016 г. № 164-рз) и передает его в соответствующее территориальное подразделение Росреестра. Так в Петербурге, к примеру, за этот год собственникам было возвращено около 300 помещений.
Но не все управления Росреестра считают вероятным изменение записи о государственной регистрации права по такому основанию. Как отметила участвовавшая во вчерашнем дискуссии помощник начальника Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Росреестра Анна Волынцева, позиция ведомства базируется на норме закона, согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено лишь по суду (ч. 5 ст. 1 закона о регистрации недвижимости). Более того, она выделила, что право общей долевой собственности на земельный надел, на котором расположен многоквартирный дом, появляется лишь с момента постановки участка на кадастровый учет. На вопрос о том, по какой причине общее имущество, которое по своему определению предназначено для обслуживания иных помещений в доме, рассматривается Росреестром как независимый объект недвижимости, представитель ведомства не ответила.
Поэтому специалисты пришли к выводу о том, что необходимо не только уточнить статус общего имущества МКД, чтобы он конкретно воспринимался всеми властями, в частности регистратором, но и обязать муниципалитеты провести опись данного имущества (технических помещений в самом доме, элементов благоустройства около дома, и участков, на которых расположены МКД).
В заключение первый помощник председателя Комиссии ОП РФ по ЖКХ, постройке и дорогам Светлана Разворотнева внесла предложение создать совместную коммисию с Минстроем России и Росреестром для разработки мер согласно решению обсуждаемой неприятности.
